Válka jako černá labuť. Co znamená pro trh s bydlením?

Když přesně před dvěma lety přišel první lockdown, zbortil se trh s krátkodobým bydlením pro turisty přes platformu Airbnb. V řádu týdnů jsme pak pozorovali zlevnění nájemného, protože majitelé začali dlouhodobě pronajímat i byty dříve určené turistům. Situace se týkala primárně Prahy, z malé části Brna a následně se trend projevil i v dalších městech. To byl rok 2020 a černá labuť v podobě covid-19. Vloni už došlo k obratu a zejména ve druhé půli roku začaly nájmy růst a stoupají nadále.

Nájmy zdražují

S přílivem uprchlíků z Ukrajiny je trh s pronájmy vystaven zcela opačné situaci než na začátku pandemie. Vyšší počet zájemců o bydlení způsobil přetlak poptávky a růst cen. Svádět zdražování výhradně na migrační vlnu ale nelze, to bychom zcela přehlíželi problémy, které jsme zde měli už před propuknutím války.

Do značné míry u nás roste poptávka po pronájmech, protože se výrazně zhoršuje dostupnost financování bydlení, a v posledních měsících pak skutečně drasticky. Část lidí, především mladé domácnosti s nižšími příjmy, na pořízení vlastního bydlení s pomocí hypotéky už prostě nedosáhne a musí zvolit nájem. Při pohledu na rostoucí úrokové sazby i přísnější regulaci hypoték se dostupnost vlastního bydlení letos bohužel nezlepší a nájemné dál poroste. Tento trend se nezmění, dokud u nás budou drahé nemovitosti, vysoké úrokové sazby hypoték a zpřísněná regulace pro jejich poskytování.

U cen nemovitostí je více proměnných

Abychom dokázali stanovit trend ve vývoji cen nemovitostí, potřebujeme znát více dat za letošní rok. Proměnných je celá řada a jejich vliv jde často proti sobě.

V posledních týdnech se tak hojně spekuluje například o tom, že poptávku (a ceny) zvýší movitější obyvatelé Ukrajiny, kteří by chtěli koupit nemovitost v ČR. Zaznamenat můžeme ale také zprávy, že ceny budou naopak tlačit dolů obyvatelé Ruska, kteří budou chtít své tuzemské nemovitosti rychle prodat. Bez dat se ale můžeme jen dohadovat.

Kdybych si měl tipnout, tak „ruský“ faktor ovlivní trh případně jen lokálně. Spíše si kladu otázku, jestli časem nenastane silná migrace lidí z Ruska, kteří nebudou souhlasit s tamním režimem a emigrují. To může pro evropské země znamenat další velkou výzvu v cenách nemovitostí…

Velmi významným faktorem je současná vysoká míra inflace. I přes složitější dostupnost financování (dražší hypotéky, přísnější podmínky kvůli regulaci, nižší růst přimů) je zde velmi silná skupina investorů a lidí, kteří hypotéku nepotřebují a můžou nemovitost pořídit bez ní. Nemalý počet lidí má také tzv. dopřednou hypotéku, která je úvěrem bez nemovitosti, tyto hypotéky se uzavírají především v době, kdy je očekávaný výrazný růst úrokových sazeb. Tento segment je z pohledu poptávky podle mého názoru velmi silný a letos bude převažovat. Z tohoto důvodu nevidím reálné, že by ceny nemovitostí začaly klesat. Spíš sázím na pokračování růstu cen nebo jejich stagnaci. 

Bohatí Češi se poohlížejí v zahraničí 

Tuzemské nemovitosti budou stále pro mnoho Čechů, kteří mají dostatek hotovosti a nepotřebují hypotéku, konzervativní investicí, která ochrání jejich peníze v době vysoké inflace. U této skupiny lidí ale nyní pozorujeme zajímavou změnu, kdy považují za bezpečnější investovat v teritoriu některé ze západních mocností a jejich poptávka po nemovitostech v ČR, které jsou v některých případech srovnatelně drahé, klesá. Zatím vidíme jen náznaky takového chování, jak velká tato skupina bude, ale opět ještě nevíme.

Kvůli rostoucím sazbám, zvyšujícím se splátkám hypoték po konci fixace i zásadnímu prodražení výstavby kvůli cenám materiálů, bude část lidí pod tlakem nemovitost prodat nebo zastavit výstavbu, to by opět mohlo přinést o něco větší nabídku. Ale trend musí ještě potvrdit data.

Klacky pod nohama dostupného bydlení

Jasně ale vidíme, že se stavebnictví potýká s problémy, kdy jsou vysoko ceny materiálů i energií, a dodavatelské řetězce jsou stále narušeny kvůli pandemii. Máme zde problém surovinový, energetický, ale také na trhu práce, kdy navíc řada mužů z Ukrajiny odjela bránit svou zem a dočasně je musí ve stavebnictví někdo nahradit. Tyto komplikace se ale postupně podaří vyřešit a stavebnictví se opět vrátí do běžných kolejí, měli bychom si proto zpod nohou zatím vytáhnout aspoň klacky, které jsme si tam naházeli sami.

Takovým klackem je například stavební zákon, na jehož konečné podobě se politici stále nedohodli. Nový zákon musí osekat obrovskou byrokracii a průtahy, které u nás nejen s výstavbu bydlení zpomalují v řádu let. Na zvýšenou poptávku dnes nedokážeme reagovat, ani kdybychom chtěli.

A myslím, že vláda před sebou má i další nepopulární témata, jako je daňová problematika spojená s nemovitostmi. Zrušení daně z nabytí nemovitosti, které přišlo v roce 2020 a které jsme vnímali pozitivně, akcelerovalo poptávku po nemovitostech. Tím, že platí plošně, jsme zvýhodnili především investory a v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami hypoték nastal razantní růst cen nemovitostí. Zvyšování daní nebo jejich znovuzavádění není sice politicky populární téma, ale nebude se mu dát vyhnout. 

Světlo na konci tunelu

Pozitivně vidím, že se začíná podporovat mladá generace. V oblasti regulace ČNB byla prosazena novela, která v poskytování hypoték zvýhodňuje domácnosti mladších žadatelů do 36 let. Dostupnost bydlení je vnímána jako silné téma a nepochybně i současná situace kolem konfliktu na Ukrajině doslova dotlačí vládu ke krokům směrem k řešení palčivých problémů v oblasti bydlení.

Libor Ostatek, manažer úvěrového segmentu společnosti Broker Trust