Jak financovat vlastní bydlení: Hypotékou, nebo úvěrem ze stavebního spoření?

Některé stavební spořitelny aktuálně nabízejí úvěr zajištěný nemovitostí s lákavou úrokovou sazbou začínající pod dvěma procenty. Jsou tyto nabídky opravdu výhodnější než hypotéka, na kterou dnes s úrokovou sazbou pod 2,5 procenta dosáhne méně než polovina žadatelů? Podívejte se, komu se úvěr ze „stavebka“ skutečně vyplatí, a na co byste si měli dát při porovnání s hypotékou pozor.

Velkou nevýhodou úvěrů ze stavebního spoření, tedy nových úvěrů zajištěných nemovitostí, je obecně jejich větší náročnost na pochopení. Je to překážka pro jednoduché porovnání výhodnosti jednotlivých produktů. Může se totiž lehce stát, že na první pohled finančně výhodnější nabídka na získání hypotéky bude v konkrétním případě celkově dražší než úvěr ze stavebního spoření, či naopak.  Neorientujte se tedy jen podle výše úrokové sazby či RPSN. Tento ukazatel sice bývá dobrým vodítkem, ale nedokáže zohlednit veškeré možné situace, zejména když úvěrem financujete výstavbu rodinného domu.

Finanční výhodnost úvěru ze stavebka ovlivňuje nejen výše nabízené úrokové sazby a základních poplatků, ale také samotný způsob jeho splácení. Klasické financování bydlení ze stavebního spoření se na rozdíl od hypotéky skládá z více částí. Nejprve je zde tzv. fáze překlenovacího úvěru, kdy splácíte úroky z celé poskytnuté částky a k tomu posíláte každý měsíc konstantní částku na spořící účet, ke které se každý rok připisuje státní podpora plus nepatrné úroky. Tato fáze končí splněním dvou podmínek, zejména naspořením obvyklých 40 procent poskytnuté částky nebo méně a uplynutím lhůty dvou let od založení stavebního spoření.

Není splácení jako splácení

Následuje fáze řádného úvěru ze stavebního spoření, v jejímž rámci stejně jako u hypotéky splácíte v jedné splátce úroky i samotný dluh, kdy se od původně sjednané částky odečte naspořená suma. Výjimkou jsou dvě stavební spořitelny (Modrá pyramida stavební spořitelna a Stavební spořitelna České spořitelny), které už před nějakou dobou přišly s vylepšenou úvěrovou nabídkou, kdy je fáze překlenovacího úvěru a dospořování potlačena na minimum včetně její délky, takže se průběh splácení celého úvěru téměř podobá splácení hypotéky. Současně s tím nabízejí opakovanou fixaci úrokové sazby na vybrané období, jako známe u hypotečních úvěrů. Tím pádem je i porovnání úvěrových nabídek od těchto dvou spořitelen s hypotékou o něco jednodušší.

Pochopit fixování úrokové sazby u hypotéky je velmi snadné. Nejčastěji se dnes berou úrokové sazby pevně fixované na dobu pěti až deseti let. Nejpozději tři měsíce před uplynutím tohoto období vám banka nabídne úrokovou sazbu na další období. Výše sazby závisí zejména na aktuální situaci na finančním trhu. Máte možnost nabídku akceptovat, zkusit si vyjednat lepší nebo dluh téměř zdarma refinancovat do jiné banky, která vám nabídne výhodnější podmínky.

O sazbách můžete vyjednávat nebo jít za lepším

U překlenovacího úvěru může být úroková sazba sjednána jak po celou dobu jeho trvání, tak jen na určitý časový úsek, podobně jako u hypotéky. Konkrétní nabídky spořitelen se liší, ale nejčastěji je to na tři, pět, šest nebo deset let. Před koncem fixačního období můžete obdobně jako u hypotéky vyjednávat o sazbě na další období nebo téměř zdarma refinancovat do jiné banky či stavební spořitelny. Je tu ovšem již zmiňovaná druhá fáze – řádný úvěr ze stavebního spoření, který má oproti hypotéce své výhody i nevýhody. Teoretickou výhodou oproti hypotéce je možnost pevné úrokové sazby platné po větší část doby placení úvěru.

Některé stavební spořitelny v úvěrové nabídce uvádějí platnost úrokové sazby na celou dobu splácení i její konkrétní výši, i když bohužel obvykle méně výhodnou, než která je platná pro první – překlenovací – fázi úvěru. Jiné stavební spořitelny v úvěrové nabídce pouze uvádějí výpočtový mechanismus sazby včetně doby platnosti a garanci její maximální výše na celou dobu splatnosti včetně již zmiňovaných dvou spořitelen se speciálním typem úvěru, které dnes nabízejí garanci sazby ve výši pěti až šesti procent včetně opakované fixace.

Z výše uvedeného vyplývá zásadní doporučení. Pokud jste se pro úvěr ze stavebního spoření se zástavou nemovitosti rozhodli z jakéhokoliv důvodu, vždy před koncem prvního fixačního období úrokové sazby zvažte podle vaší aktuální finanční a rodinné situace, zda se vám vyplatí u stejné stavební spořitelny s úvěrem pokračovat a přijmout určitou míru garance maximální výše úrokové sazby i za cenu zhoršených možností s úvěrem dle potřeby pracovat, nebo raději refinancovat úvěr za výhodnějších podmínek jinam.

Kdy se úvěr ze stavebka vyplatí

Podívejme se nyní na dva příklady, kdy se vám úvěr ze stavebního spoření zajištěný nemovitostí může s výhodnou výší RPSN oproti hypotéce na první fixační období úrokové sazby obvykle vyplatit:

Jedním z nich je výstavba rodinného domu s postupným čerpáním úvěru na delší dobu. Až na jednu výjimku poskytují banky hypotéky tak, že během jejího čerpání platíte jen úroky z průměrně vyčerpané části úvěru za každý měsíc a až po ukončení čerpání splácíte v rámci jedné splátky úrok i část dluhu. Čím déle čerpáte, tím více přeplatíte navíc. U úvěrů některých stavebních spořitelen, které umožňují čerpání na výstavbu bez dokladování faktur, platíte po prvním čerpání rovnou celou splátku, takže bez ohledu na délku čerpání úvěru nepřeplatíte zbytečně navíc. Komplikace je pouze v tom, když byste po dobu výstavby neutáhli splátku úvěru i případného nájmu, než se budete moci do hotového domu přestěhovat.

Podobným způsobem můžete významnou úsporu zaplacených úroků na počátku získat u vybrané stavební spořitelny v případě, kdy potřebujete úvěr do 1,5 milionu korun na koupi družstevního bytu s jeho následným převodem do osobního vlastnictví do 12 měsíců. Ta si po dobu absence zajištění úvěru zástavou nemovitosti účtuje pouze přijatelný měsíční paušální poplatek. V případě hypotéky byste za stejné období bez zástavy nemovitosti zaplatili kvůli navýšené úrokové sazbě o tisíce korun navíc.

Jak je z výše uvedeného patrné, porovnání výhodnosti hypotéky a nemovitostí zajištěného úvěru ze stavebního spoření není vůbec jednoduché. Pro výběr konkrétního produktu a dojednání co nejvýhodnějších, nejen finančních podmínek je tedy dobré obrátit se na zkušeného úvěrového poradce.

Jiří Kryl, hypoteční analytik Broker Trustu