Aktuální makroekonomické trendy a jejich vliv na nemovitostní trh v České republice

Diskusní setkání ARTN

Vliv makroekonomických trendů na vývoj trhu nemovitostí v ČR bylo téma diskusního setkání pořádaného Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) dne 22. srpna 2017 v prostorách ČSOB Inspirace na Jungmannově náměstí v Praze. V diskusi před plným sálem vystoupili Jan Frait (ČNB), Petr Dufek (ČSOB), Zdeněk Tůma (KPMG) a Milan Roček (Společnost pro cenové mapy, Hyposervis). Debatu citlivě moderoval Jan Sadil (ČSOB).

První se svojí prezentací „Dobré časy a rizika pro finanční stabilitu“ vystoupil profesor Jan Frait z ČNB. Aktuální úrokové prostředí není úplně normální a začátek normalizace v eurozóně je očekáván ve 2H příštího roku. Ve 3Q 2017 a i v průběhu následujících dvou let je předpoklad nárůstu domácích tržních sazeb, i když návrat k dlouhodobě neutrální úrovni bude pomalý.

Ve většině zemí EU se zvyšují ceny nemovitostí, ale jen v části z nich přesahují předkrizová maxima. Naproti tomu v ČR patří růst cen nemovitostí k nejrychlejším v EU a realizované ceny již přesahují maxima z roku 2008. ČNB předpokládá pokračování růstu, ale s dílčím zpomalením v průběhu příštího roku. Zvyšován cen podle ČNB podporují především růst příjmů, optimistická očekávání, omezení na straně nabídky a výrazné uvolněné měnové podmínky.

Dynamika růstu úvěrů se v 1H 2017 zvyšovala a růst úvěrů v ČR patřil mezi nejrychlejší v EU. Údaje za 2Q 2017 indikují zpomalení, ale je otázka, zda je to reakce na opatření ČNB nebo jednorázový okamžitý výkyv. ČNB doufá, že jde o zastavení roztáčení spirály dynamiky růstu, nikoliv jen o přerušení.

Jan Frait také zmínil doporučení ČNB ohledně parametrů DTI/DSTI, které bylo poměrně dost kritizováno, a zdůvodnil jeho vydání. Zátěžové testy domácností a analýzy indikovaly při daných parametrech (DTI více jak 8 a DSTI více jak 40 %) vysoké riziko napříč příjmovými kategoriemi dlužníků. Část nových úvěrů poskytnutých ve 2H 2016 měla souběžně vysoké hodnoty obou ukazatelů týkajících se schopnosti klienta splácet úvěr v nepříznivé ekonomické situaci. Rizikovější profil mají úvěry poskytované v Praze než ve zbytku ČR.

V závěru úvodní prezentace Jan Frait varuje, že úvěry na financování nemovitostí i jejich ceny podléhají cyklickému vývoji a v dobrých časech skutečně vznikají rizika, která se projeví v příští recesi.

Na profesora Fraita navázal svojí prezentací „Realita realit“ Petr Dufek z ČSOB.  Zaměřil se především na nabídku a poptávku bydlení. ČR je leaderem realitního trhu, v roce 2017 rostly ceny nemovitostí nejrychleji v Evropě a jsou tak nejvyšší v historii. Bytová výstavba nestíhá a tím pokračuje a roste deficit ze strany nabídky. Nejhorší situace je v Praze a Středočeském kraji. Naštěstí podle výsledků průzkumu to vypadá, že poptávka ustupuje ze svých maxim, ale ne výrazně. Ceny nemovitostí přesto lehce porostou, protože stavební povolení v jednotlivých krajích neukazují, že by se s výstavbou nových bytů mělo něco změnit k lepšímu.

Po úvodních dvou prezentacích se již rozproudila diskuse účastníků. Zdeněk Tůma (KPMG) se vyjádřil k prezentaci Jana Fraita s tím, že přístup centrálních bank v evropských států k finanční stabilitě je různý (např.: Švédsko se zaměřuje především na inflaci). Současná situace na trhu nemovitostí je způsobena slabou nabídkou.

Milan Roček upozornil na to, že realitní trh by se neměl posuzovat globálně, ale lokálně, příkladem může být Olomoucký kraj, který dokázal pružně reagovat na poptávku po bydlení. Dalším opomíjeným faktorem je demografický vývoj. Silná poválečná generace následně podpořená tzv. Husákovými dětmi a generací z 80. let v kombinaci se slabou výstavbou.

Následná diskuse se nesla na téma úrokových sazeb. ČNB uvádí, že růst sazeb je do značné míry ovlivněn a podmíněn rozhodováním ECB a nepředpokládají výrazný nárůst v nejbližší době. Zdeněk Tůma uvedl, že rozhodující bude vývoj v eurozóně. Milan Dufek se připojil s názorem, že „dlouhé sazby“ jsou ovlivněny zahraničními investory do státních dluhopisů, což ovlivní sazby hypoték. Milan Roček uvedl, že roste počet klientů, pro které sazba není to nejdůležitější.

V závěru moderátor Jan Sadil vyzval účastníky, aby sdělili svůj názor na budoucí vývoj v oblasti úvěrů na bydlení a cen nemovitostí.

Petr Dufek uvedl, že očekává další nárůst hypoték, a to z důvodu demografického vývoje. Milan Roček zmínil ještě jeden zajímavý faktor růstu poptávky po vlastním bydlení, především v Praze – snižující se nabídka v nájemním bydlení, ke které negativně přispívá sdílené bydlení (airbnb), takže lidé jsou tlačení do koupě. Také je přesvědčen, že ČNB použila plošné celorepublikové řešení, ale přitom je potřeba řešit problémy lokálně.

Roman Bečička

Úvěrový specialista Broker Trustu