ČNB šlápla na hypoteční brzdu. Komu hrozí, že bydlení nepořídí?

První skupinou, která narazí na komplikace, jsou ti, kteří chtěli financovat pomocí úvěru více jak 80 procent z bankou stanovené zástavní hodnoty nemovitosti. Tato hodnota může být navíc nižší, než jsou reálné náklady na pořízení nemovitosti, tedy její tržní cena. 

Nad tuto hranici budou moci banky poskytovat hypotéky standardně jen žadatelům ve věku do 36 let, což loni splňovalo přibližně 60 procent všech žádostí o úvěr. Starším žadatelům pak jen ve velmi omezeném množství, a to do pěti procent celkové hodnoty úvěrů poskytnutých v předchozím kalendářním čtvrtletí. Bude záležet i na šikovnosti hypotečního specialisty, jestli dokáže svým klientům takový úvěr v bance zprostředkovat. Nemožné to nebude, ale banky budou pečlivě vybírat, komu takovou hypotéku poskytnou.

Limity jsou zpátky ve hře

Dle loňských údajů společnosti Hyponamíru.cz je patrné, že o hypotéku s LTV 80 % a více má zájem přibližně třetina žadatelů o hypoteční úvěr. Nezanedbatelná část z nich by podle nových pravidel hypotéku v takové výši nedostala a nákup by musela podstatným dílem financovat i z jiných zdrojů. Pokud nemá člověk dostatečné vlastní úspory, je možností například dozajištění úvěru další vhodnou nemovitostí, případně výpomoc příbuzných. Ne každý ale samozřejmě může pomoc rodiny využít.

Česká národní banka vrátila do hry také závazné limity ukazatelů DTI a DSTI. Limit ukazatele DTI stanovuje, že celkový dluh žadatele o hypotéku může dosahovat pouze 8,5násobku jeho čistého ročního příjmu (9,5násobku pro žadatele mladší 36 let). Limit ukazatele DSTI stanovuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. Na splátky úvěrů má jít maximálně 45 % čistého měsíčního platu (50 % pro žadatele mladší 36 let). Tyto limity je třeba splnit i po započítání požadované hypotéky.

Objem úvěrů roste

Vzhledem ke zdražujícím se nemovitostem je přitom jednoznačným trendem i narůstající objem hypotečních úvěrů, kdy například loni v listopadu žádali lidé o hypotéku v průměrné výši necelých čtyř milionů korun, což bylo meziročně o 600 tisíc korun více. Zejména v krajských městech a taktéž v Praze by takto vysoký úvěr na pořízení průměrného bytu nestačil. Vyšší hypotéka tak současně zvyšuje nároky na doložení dostatečných čistých příjmů žadatelů pro jejich poskytnutí.

S ohledem na výrazný převis poptávky po malých bytech pro méně movité žadatele o úvěr nepřipadá v úvahu ani varianta koupě menšího bytu ve vzdálenější lokalitě od centra města či regionu, protože není kde brát. Pro páry do 40 let může být jistou alternativou vylepšená půjčka od státu, který od nového roku nabízí úvěr až tři miliony korun na byt se splatnostní 30 let a úrokovou sazbou kolem 2,5 procent p. a., kdy banky aktuálně nabízí sazby v přibližně dvojnásobné výši. Bohužel stát má na tento program podpory bydlení jen omezené prostředky, a navíc velmi komplikovanou administrativu. Na druhou stranu na něj neplatí nová regulace ČNB, takže malou část nově neúspěšných žadatelů o bankovní hypotéku uspokojit může.

Rostoucí sazby

Hypotéky zdražují. Aktuálně jsou úvěry poskytovány s úrokovou sazbou mezi čtyřmi až pěti procenty a lze očekávat, že se letos podíváme k šestiprocentní hranici. Velkým tématem na hypotečním trhu je tak nyní také dobíhání pětiletých fixací z roku 2017. V brzké době bude nemalé skupině lidí končit, nebo už končí, na stávající hypotéce fixace výhodné úrokové sazby. V dnešní době, kdy sazby u úvěrů povážlivě rostou, a v kombinaci s navýšenými cenami energií a obecně vysokou inflací to může být tvrdá rána pro nejeden rodinný rozpočet. 

Těmto klientům určitě doporučujeme neakceptovat hned první nabídku úrokové sazby na další období od stávající banky. Určitě se vyplatí s bankou o lepší sazbě vyjednávat, například i za pomoci kvalitního úvěrového poradce.

Jiří Kryl, úvěrový analytik společnosti Broker Trust