Co se mění v hypotečním financování „koupě“ družstevního bytu

Loňský rok lze oprávněně nazvat rokem „revolučních“ změn v oblasti poskytování úvěrů na bydlení i samotného pořízení bydlení.  Mediálně nejvíce diskutovaným tématem je zejména zlepšení podmínek pro předčasné splacení úvěrů na bydlení, které přinesla novela zákona o spotřebitelském úvěru, účinná od loňského prosince. K významným změnám ovšem došlo i v produktové nabídce hypoték na pořízení družstevního bytu s následným převodem do osobního vlastnictví.

Koupě družstevního bytu může být cenově atraktivní možností, jak si pořídit vlastní bydlení. Komplikace se získáním hypotečního úvěru nastávají, pokud nemáte k dispozici jinou nemovitost vhodnou k jeho zajištění. Financování družstevního bytu se totiž od financování bytu v osobním vlastnictví významně liší. Základním rozdílem je fakt, že v případě „koupě“ družstevního bytu se vlastně nejedná o koupi nemovité věci, ale o úplatný převod družstevního podílu. Z tohoto důvodu nelze družstevní byt použít jako vhodné zajištění hypotéky.

I když jinou nemovitost nevlastníte či vám nepomůže rodina, existuje řešení jak hypotéku získat. Nezbytnou podmínkou je možnost převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, a to nejpozději do jednoho roku až dvou let. Po tuto dobu jsou čtyři banky (Komerční banka, Sberbank, Česká spořitelna a Hypoteční banka) schopny poskytnout hypotéku i bez zástavního práva k nemovitosti. Tři banky tak činí prostřednictvím tzv. předhypotečního úvěru (zkrata PHÚ).  Jeho nevýhodou je, že úroková sazba je o něco vyšší než úroková sazba u standardní hypotéky a po dobu jeho platnosti splácíte pouze úroky z vyčerpané částky. Ve chvíli, kdy je družstevní byt převeden do osobního vlastnictví, dojde k jednorázovému splacení předhypotečního úvěru standardní hypotékou a klient začíná splácet klasickou anuitní splátku, přičemž se oba úvěry vyřizují současně.

Novinky v nabídkách bank

Komerční banka ani Sberbank změnu v nabídce předhypotečního úvěru na koupi družstevního podílu neprovedla.

Naopak Česká spořitelna od prosince přešla na poskytování předhypotečního úvěru namísto dočasného zpoplatnění standardní hypotéky po dobu absence zástavy nemovitosti.

Hypoteční banka provedla změnu opačnou. Již neposkytuje PHÚ, ale po dobu absence zástavy dočasně navyšuje úrokovou sazbu. Klient tak po vyčerpání úvěru může ihned následující měsíc přejít na anuitní splácení hypotéky. Bohužel výše dočasné přirážky na úrokové sazbě tuto výhodu v podobě významného zkrácení období, kdy se platí jen úroky z vypůjčené částky, smazává. Pokud by Hypoteční banka rizikovou přirážku na úrokové sazbě snížila na úroveň ostatních bank, bude při srovnatelné sazbě standardní hypotéky z hlediska celkových nákladů cenově nejvýhodnější. Změnou k lepšímu je určitě navýšení maximální výše LTV, tedy poměru výše požadovaného úvěru k hodnotě nemovitosti stanovené bankou,  z 50 na 85 procent.

Vybrané podmínky poskytování hypoték na „koupi“ družstevního podílu

* LTV –  poměr výše požadovaného úvěru k hodnotě nemovitosti stanovené bankou

Na co si dát pozor

„Koupě“ družstevního bytu má i svá rizika. Jestli o koupi jednáte se skutečným a jediným majitelem družstevního podílu, v žádném veřejném seznamu nezjistíte. Veškeré potřebné informace je tak třeba žádat přímo na příslušném bytovém družstvu. Kromě prověření totožnosti prodávajícího žádejte i informace o jeho případných dluzích vůči družstvu. Ty by totiž po převodu podílu přešly automaticky na kupujícího, tedy na vás. U notáře si v Rejstříku zástav také ověřte, zda na podílu nevázne zástavní právo. Družstevní podíl lze jako věc movitou dát do zástavy, pokud to výslovně nezakazují stanovy družstva.

Jak je z výše uvedeného patrné, při výběru optimální hypotéky na pořízení družstevního bytu nehraje hlavní roli nejnižší úroková sazba. Pro výběr konkrétního produktu a dojednání co nejvýhodnějších podmínek je tedy dobré obrátit se na zkušeného hypotečního poradce.

Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust

Článek vyšel v médiích.