Desetinka k desetince. Jak kouzlit s úrokovou sazbou hypotéky?

Nižší LTV a objem hypotéky

LTV, čili Loan To Value, vyjadřuje poměr výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Právě tento ukazatel podstatně ovlivňuje výši úrokové sazby. S nižší LTV můžete získat výhodnější úrok. Standardní hypotéky dnes mají maximální LTV 80 %, dá se financovat i do 90 %, nicméně zde už jsou podmínky nestandardní (vyšší úrok, věk, dozajištění jinou nemovitostí atd.). 

To znamená, že standardně musíte mít alespoň 20 % (respektive 10 %) vlastních prostředků k nákupu nemovitosti či realizaci vašeho záměru. Pokud si ale můžete dovolit investovat do nemovitosti více vlastních úspor než nutné minimum, klesající LTV se projeví i na sazbě. Schůdek k nižší sazbě může být už pod 70 %. Je ale třeba také říct, že pod touto hranicí se prostor pro vyjednávání prakticky vyčerpal.  

Co má ale značný význam, je půjčená částka. Platí, že čím vyšší objem hypotéky, tím může být nabídka sazby atraktivnější.

Konkurenční nabídky

Nespoléhejte se jen na nabídku od jedné banky – ať už té stávající, když hypotéku máte a čeká vás refixace, nebo o hypotéku teprve plánujete žádat. Začněte se rozhlížet alespoň půl roku před realizací záměru či před koncem fixace. Udělejte si přehled, jaké úrokové sazby se nabízejí jinde a za jakých podmínek. Konkurenční nabídky pomohou, aby o vás banky jako o klienta zabojovaly.

Další produkt z portfolia

Řada bank odměňuje klienty nižší úrokovou sazbou, když si pořídí další produkty z jejich portfolia. Může to být například běžný účet, ale také pojištění úvěru nebo pojištění nemovitosti od sesterské pojišťovny v rámci bankovní skupiny. Vše si ale spočítejte. Sleva na sazbě může vypadat atraktivně, ale je důležité ji vždy porovnat s cenou a přínosem doplňkových produktů. To nemusí být vůbec jednoduchá úvaha, neboť vyžaduje znalost jak hypoték, tak i oblasti pojištění.  

Odborná rada

Vyplatí se vám spolupráce s kvalitním finančním poradcem – specialistou na hypotéky, který může mít v bankách vyjednané pro své klienty lepší sazby. Navíc má přehled o aktuální nabídce napříč trhem, zná flexibilitu bank a zásadně vám ušetří čas s realizací vašeho záměru. Garantuje také komunikaci s bankou a cílí na vyjednání nejlepších podmínek. Hypotéka bývá závazek na několik desítek let a poradce vám bude po ruce, kdykoliv budete i během čerpání a splácení hypotéky potřebovat pomoct. 

„Zelená“ hypotéka a vliv účelu financování

Nižší úrokovou sazbu zpravidla získáte, pokud pořizujete úspornou, chcete-li ekologickou nemovitost. Anebo náležitě rekonstruujete tu stávající, tak aby v průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) měla zapsanou energetickou třídu A nebo B. Banky na zelené financování slyší čím dál více a čím dál četněji nabízejí v takovém případě o několik desetin výhodnější sazby. Asi nejdále jsou v tomto ohledu Švýcaři, kde zelené financování má tradici už přes dvacet let, a aktuálně tam sleva činí 0,4 %, tedy tradiční hypotéka je za cca 3 % a ta zelená 2,6 %. Pomůže i to, když část prostředků investujete do zelených technologií, jako je tepelné čerpadlo, zateplení budovy nebo fotovoltaika. 

Banky umí zohlednit tedy i to, že jdete s účelem financování do rekonstrukce, která vám ušetří budoucí náklady na provoz. Pozitivně se dívají na účel výstavby, kde je už dnes standardním předpokladem cesta k minimálním emisím, které nemovitost produkuje.  

Bonita a disciplína

Vaše bonita, tedy schopnost řádně splácet závazky, je zásadní branou k získání hypotéky. Čím spíš vás v tomto ohledu banka vyhodnotí jako „bezproblémového“ klienta, například s dostatečným příjmem a se stabilním zaměstnáním, tím lépe. Jde však spíše o základní podmínku získání úvěru. Ještě větší efekt může mít, pokud máte u dané banky historii a pestrou paletu služeb (podnikáte, banka vám řeší aktiva, atd.) či máte statut prémiového či privátního klienta.

Zde by měl být efekt nabídky top sazby logickým předpokladem. Velmi důležitá je také vaše platební historie u předchozích úvěrů. Pokud máte z minulosti v registrech dlužníků nějaký škraloup, je nasnadě to řešit s nezávislým poradcem. Konzultace před tím, než se do banky vydáte, může ušetřit čas v celém procesu a otevřít vám cestu k výhodnějšímu financování. 

Typ hypotečního úvěru

Sjednávali jste kdysi hypotéku bez dokládání příjmů, ale nyní je můžete snadno doložit? Brali jste si hypotéku na 90 %, či dokonce 100 % LTV? Určitě stojí za to zohlednit to při refixaci. Změna podmínek (typu produktu) v průběhu času vám může pomoci dosáhnout na výhodnější úrok.

Typ úrokové sazby

Na jak dlouho fixovat úrokovou sazbu? To je velmi složitá úvaha. Hypotéka je běh na desetiletí a úrokové sazby kolísají podle ekonomických cyklů. Navíc, jestliže v některých letech platilo, že čím delší je doba fixace hypotéky, tím nižší je i úroková sazba, dnes to může být už opačně. Krátké fixace můžou zlevňovat rychleji než dlouhé. Může mít logiku si vzít pohyblivou (variabilní) úrokovou sazbu na krátké období a pak přejít na vhodnou fixaci. 

Při nízkých sazbách se zpravidla vyplatí si takovou sazbu „pojistit“ fixací třeba i na sedm let dopředu, dnes to však neplatí. Kdo by chtěl fixovat na dlouho vysoký úrok? 

V dnešní době vyšších sazeb zpravidla doporučujeme tříletou fixaci, ale typ úrokových sazeb a jednání o nich je samostatná disciplína a velmi se vyplatí mít schopného odborníka, který může přinést nezanedbatelnou hodnotu.

Aktivní přístup – klíč k úspěchu

Vždy chtějte znát tzv. RPSN – celkové náklady na úvěr, tedy sazbu plus další poplatky, což bude pro finální rozhodnutí rovněž důležité.

Uvedený výčet faktorů nemusí být finální, hypotéka má výraznou pestrost, neboť je každý případ individuální. Také je dobré vědět, že zmíněné faktory se nekumulují, nelze tedy čekat, že pokud budete mít všechny parametry v kapse, dostanete super nízkou sazbu. Každá banka aplikuje spodní limit, pod který v danou chvíli nejde.

Ale určitě se vyplatí být aktivní, mít schopného poradce a hledat různé cesty – reálně díky tomu můžete za dobu fixace ušetřit desetitisíce korun. A to se počítá.

Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust