Hypotéky v roce 2017. Na jaké novinky se připravit? (vyšlo v médiích)

Už od letošního prosince platí nový zákon o spotřebitelském úvěru, který výrazně ovlivňuje i oblast hypoték. V příštím roce se pak na trhu s hypotékami projeví několik dalších změn. S čím by tedy měli zájemci o financování koupě nemovitosti s pomocí hypotéky v příštím roce počítat? Ve zkratce lze říci, že hypotéky budou méně dostupné, dražší, ale bude je možné snáze splácet. A zpomalit by se mohl i růst cen nemovitostí.

Úvěry budou hůře dostupné. Česká národní banka se obává, že řada lidí, kteří dnes získají hypotéku i bez vlastních úspor, by nemusela být v budoucnu schopná splácet. Tlačí proto na banky, aby poskytovaly hypotéky jen klientům, kteří mají určitou část peněz z ceny nemovitosti naspořenou. Letos v říjnu bankám doporučila, aby neposkytovaly tzv. stoprocentní hypotéky, které hradí celou cenu nemovitosti. Částka, kterou musí mít žadatel pro získání hypotéky, se má postupně zvyšovat. Momentálně je to pět procent, od dubna 2017 to má být minimálně desetina ceny nemovitosti. Takových nebudou smět banky navíc poskytovat neomezené množství.

„Už od druhé poloviny příštího roku by navíc mohl nabít účinnosti zákon o ČNB, kdy se pak podobná rozhodnutí centrálních bankéřů stanou pro ostatní banky závazná. Určitá část klientů tak na hypotéky nedosáhne. Dojde ale i k omezení poptávky investorů, kteří pomocí těchto hypoték financovali nákup nemovitosti s vynaložením minima vlastních financí za účelem pronájmu,“ říká Roman Bečička, úvěrový analytik ze společnosti Broker Trust s tím, že méně dostupné hypotéky by mohly způsobit pokles poptávky po koupi nemovitostí, a tím i zastavit nebo alespoň omezit růst jejich cen.

Daň jako komplikace. Nároky na zájemce o koupi nemovitosti, respektive jeho úspory, už od letošního roku zvyšuje i novinka, kdy platba daně z nabytí nemovitosti (s výjimkou prvního prodeje) ve výši čtyř procent kupní ceny přešla na kupujícího. Znamená to, že od jara příštího roku bude muset být zájemce o nemovitost schopný minimálně 14 procent z její ceny financovat jiným způsobem než hypotékou. Daň z nabytí se totiž do hodnoty nemovitosti nezapočítává, a nejde ji tak hypotečním úvěrem financovat, pokud klient nemá další nemovitost, kterou by dal do zástavy.

„Alternativou ke koupi bydlení pomocí hypotéky a vlastních úspor je financovat nákup například kombinací hypotéky a úvěru ze stavebního spoření či neúčelového úvěru. Sjednání druhého úvěru by si měl ale každý dostatečně promyslet, aby ho splácení úroků později nepřivedlo do potíží,“ uvádí Roman Bečička.

Pro mladé rodiny může být alternativou kombinace hypotéky s úvěrem poskytnutým ze Státního fondu rozvoje bydlení, který může dosáhnout až 600 tisíc korun. Podmínky této půjčky už ale nejsou tak výhodné jako v minulosti. Mimo jiného nesmí kombinace různých úvěrů přesáhnout 90 procent z ceny nemovitosti, takže bez vlastních úspor se ani v tomto případě kupující neobejdou.

Přísněji posuzované žadatelovy příjmy. Zásadní změnou pro banky je podmínka prověření úvěruschopnosti klienta. Pokud důkladně nevyhodnotí schopnost klienta splácet a úvěr klientovi poskytne, stává se smlouva neplatná. Klient může uplatnit námitku neplatnosti do tří let od uzavření smlouvy. V takovém případě je klient povinen vrátit poskytnutou jistinu úvěru v době přiměřené jeho možnostem. Většina bank z tohoto důvodu ruší tzv. „bezpříjmovky“, tedy úvěry, kde klient nemusel prokazovat své příjmy nějakým potvrzením. Dalším produktem, jehož poskytování je omezováno jsou „obratovky“, tedy hypotéky, kde se příjem OSVČ počítal z obratu v daňovém přiznání a ne ze základu daně.

„Především pro živnostníky, kteří využívají vysoké daňové paušály, se tak ztíží přístup k úvěrům, ačkoliv na splácení v reálu většinou bez problému mají,“ tvrdí Roman Bečička.

Snazší splácení. Podle nového zákona o spotřebitelském úvěru je možné předčasně splatit hypotéku bez sankcí. Zákon umožňuje jednou za rok splatit 25 procent úvěru bez jakékoliv sankce i mimo termín konce fixačního období. Při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka půjde ukončit celou hypotéku zcela zdarma. V případě prodeje nemovitosti po 24 měsících budou smět banky klientovi naúčtovat jen jedno procento z předčasně splácené částky a maximálně to může být 50 tisíc korun. Ostatním klientům budou banky smět za předčasné splacení naúčtovat jen skutečné náklady, které jim tím vznikají.

„Banky se obávají, že při předčasném splacení hypoték přijdou o část úroků. I když se nedá očekávat, že by nyní Češi začali ve velkém hypotéky splácet předčasně, pro řadu bank byla tato změna signálem, aby začaly zvyšovat úrokové sazby. Některé velké banky tak zvedly hypoteční sazby u úvěrů s dlouhou fixací o několik desetin procenta už od prosince,“ dodává Roman Bečička ze společnosti Broker Trust.

Článek vyšel v několika médiích.