Jak se nespálit při výběru nemovitosti

Pořízení vlastního bydlení je jedním z největších nákupů, které člověk v životě udělá. Do nemovitostí neinvestujeme jen peníze, ale i množství času a úsilí při jejich zařizování a zvelebování. Aby se v bytě nebo domě příjemně žilo po mnoho let, je zásadní věnovat se pečlivě jeho výběru a neopomenout zkontrolovat několik zásadních faktorů. Podívejte se na několik oblastí, ve kterých se často chybuje.

„Každá chyba při výběru nemovitosti se může v dlouhodobém horizontu mnohonásobně vymstít po finanční i emocionální stránce. Člověk utratí velké sumy za nechtěné, ale nutné úpravy a současně se potýká s frustrací z toho, že nebydlí tak, jak si představoval,“ říká Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust.

Neztrácet čas

Než se zájemci pustí do samotného výběru, měli by si ujasnit své finanční možnosti a požadavky, které od nemovitosti za danou cenu očekávají.  Mnoho lidí ztrácí čas při procházení nabídek nemovitostí, které si nebudou moci dovolit nebo které by jim od začátku nevyhovovaly svými dispozicemi.

Rekordní počty Čechů nyní díky nízkým úrokovým sazbám kupují nemovitosti s pomocí hypotéky. Zájemci o hypotéku by měli co nejdříve zjistit, kolik peněz  a za jakých podmínek si budou moci půjčit. Případně zda jim vůbec nějaká banka bude ochotna hypotéku poskytnout. Podle čeho by měli zájemci o hypotéku vybírat pro ně nejlepší nabídku?

Nejnižší úrok nemusí být nejlevnější

„Nejnižší úroková sazba neznamená vždy nejlevnější hypotéku. Všechny banky chtějí vydělat, jen k tomu používají různé prostředky a marketingové triky. Jednotná cenová transparentnost není dosud uzákoněna, pro běžného klienta je tak velmi složité si udělat dostatečně přesné porovnání nákladovosti jednotlivých nabídek. S tím mu může pomoci kvalitní finanční poradce, který zaprvé zanalyzuje klientovu finanční situaci a podle toho nabídne optimální variantu hypotéky,“ říká Jiří Kryl.

Online srovnávače hypoték podle něho sice obvykle počítají přesně, ale nedokážou kvůli své uživatelské jednoduchosti dostatečně zohlednit všechny bankou stanovené poplatky v individuálním kontextu každého případu.

Koupě bytu

V případě bytů ve výstavbě je velmi důležitá textace (budoucí) kupní smlouvy. Zejména část týkající se placení poslední části kupní ceny až po předání bytu bez zásadních vad a reklamační podmínky.

„Koupě z developerského projektu obvykle znamená omezené možnosti úprav podmínek kupní smlouvy a s tím spojené vyšší riziko, co vlastně klienti ve výsledku obdrží, než když kupují již hotovou nemovitost, kde ihned vidí, co kupují,“ říká Jiří Kryl.

Sousedi v exekuci?

Před koupí staršího bytu by si měl každý prověřit, zda není vícero z budoucích sousedů v exekucích. Pokud ano, může se stát, že noví majitelé budou muset odvádět vyšší příspěvky do společného fondu oprav a na správu domu kvůli ostatním neplatícím sousedům. Výrazně to pak komplikuje jakékoliv nákladnější úpravy společných prostor v domě. Ujistit se v tomto směru můžete zdarma náhledem do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz.  Podívejte se, zda není na listu vlastnictví bytu některého ze sousedů zápis o exekučním řízení.

Nechte nemovitost prověřit odborníkem

Rozsah potřebných oprav domu je dobré nechat prověřit stavebním odborníkem ještě před složením rezervační zálohy, aby nového majitele nepříjemně nepřekvapily náklady na rekonstrukci.

„Jeden klient například koupil levně starší domek ‚za cenu pozemku‘. Počítal sice s větší rekonstrukcí, ale po návštěvě statika jej musel nechat zbourat a postavit od základů nový,“ varuje konkrétním příběhem z praxe Jiří Kryl.

V katastru nemovitostí by si měl potenciální majitel před podpisem rezervační smlouvy také zjistit, zda dřívější přestavba či přístavba domu neproběhla bez řádného povolení či zda odpovídá skutečný půdorys zastavěné plochy zápisu v katastru. Opět to lze jednoduše ověřit přes internet.

„Náprava takového stavu, kdy není dům pro banku vhodnou zástavou, může trvat i několik měsíců. Již zaplacenou zálohu realitní kanceláři zároveň nemusejí klienti dostat vždy obratem zpět, což je zdržuje od případného dalšího hledání domu, kde by byly všechny náležitosti v pořádku,“ dodává Jiří Kryl.

Na co pozor u pozemku?

Při koupi pozemku hodně záleží na tom, za jakých administrativních a finančních podmínek se dá připojit k nezbytným inženýrským sítím (elektřina, voda, případně kanalizace a plyn). V případě komplikovaného přístupu se totiž dodatečné náklady mohou vyšplhat až do statisíců.

Zároveň v případě, kdy přes pozemek vede inženýrská síť nebo její ochranné pásmo, může dojít k situaci, že využití plochy pozemku je kvůli tomu významně omezeno. Majitelé tak mohou být výrazně limitováni plochou, kterou mohou novým domem zastavět.

V územním plánu je také dobré zjistit, co se bude v okolí pozemku dít. Může se stát, že v budoucnu dojde v sousedství například k výstavbě silničního obchvatu či průmyslového parku.

Často se také zapomíná na ověření bezproblémovosti přístupu ke kupovanému pozemku . Dopředu se tak člověk vyhne možným sousedským sporům a soudním tahanicím o právo přístupu do vlastního domu.

Článek vyšel v Deníku a na mesec.cz.