Nový státní úvěr na bydlení pro mladé – ANO či NE?

Státní fond rozvoje bydlení od 21. dubna začal přijímat žádosti o úvěr z nového Programu 600. Ten je určen na pořízení obydlí osobami mladšími 36 let pečujícími o dítě do 6 let. Usnadní nový úvěrový program státu mladým rodinám pořízení prvního bydlení nebo jde jen o líbivé gesto našich politiků, které ve srovnání s dřívějšími úvěrovými programy státu a s historicky nejlevnějšími hypotékami neobstojí?

Podívejme se na podmínky úvěrového programu podrobněji včetně komentáře našeho hypotečního analytika, Jiřího Kryla.

Žadatel o úvěr a hodnocení bonity

Osoba mladší 36 let, trvale pečující o dítě do 6 let, která v době podání žádosti o úvěr není (spolu)vlastníkem bytu nebo rodinného domu nebo nájemcem družstevního bytu. Žadatelem o úvěr může být i cizinec s povolením k pobytu v ČR.

Cílem programu má být podpora pořízení prvního bydlení mladou rodinou s malým dítětem, tj. v přechodném období, kdy má rodina pro získání běžné hypotéky dočasně nižší příjmy a vyšší životní náklady. Pravidla pro posuzování bonity nejsou známa a je pravděpodobné, že je SFRB v budoucnu nezveřejní ani formou jednoduché kalkulačky dostupné na webu. Na základě zkušeností s předchozími úvěrovými programy SFRB se domnívám, že posuzování bonity bude u SFRB mírnější než u hypoték s LTV nad 70 %, a to i za cenu vyšší splátky úvěru způsobenou kratší maximální splatností, než jakou nabízí hypotéky. Rovněž některé banky nejsou dnes ochotny počítat do příjmů rodičovský příspěvek v plné výši, což u SFRB nepředpokládám.

Dílčí komplikací může být podmínka ne(spolu)vlastnit v době podání žádosti o úvěr nemovitost určenou k bydlení. Pokud se chce mladá rodina stěhovat do většího, tak musí nejprve stávající nemovitosti prodat a až následně žádat o úvěr.

Podmínky pro cizince aktuálně zjišťujeme. Pokud bude postačovat doložení přechodného pobytu pro občana EU, resp. trvalého pobytu pro občany ostatních zemí, pak se jeví tento úvěrový program státu zajímavý zejména pro cizince ze zemí mimo EU, resp. z tzv. rizikových zemí, kterým banky obvykle nechtějí půjčovat více jak 70 % LTV.  

Účel úvěru

Koupě rodinného domu nebo bytu, nebo převod družstevního podílu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu, v bytovém družstvu. Výstavba novostavby rodinného domu, vestavba, nástavba nebo přístavba bytu anebo změna jiné stavby nebo její části na obydlí.

Vzhledem k míře nejistoty získání úvěru a významně vyšší administrativní náročnosti, než je tomu u běžné bankovní hypotéky, se vyplatí žádat stát o nový úvěr jen omezené skupině klientů. Zejména v případě koupě nemovitosti v rámci rodiny, kde je velká ochota prodávajícího čekat na schválení úvěru několik týdnů. Dále také v případě výstavby rodinného domu, a to v průběhu samotné výstavby, když žadatelé zjistí, že jim vzrostou náklady na dokončení domu a vlastní prostředky plus získaná hypotéka jim je nepokryje.

Parametry úvěru

Výše úvěru:     50 – 600 000 Kč, maximálně však 50 % nákladů. Současně platí, že celková výše všech úvěrů použitých na pořízení bydlení nesmí přesáhnout 90 % skutečných nákladů na výstavbu nebo 90 % kupní ceny sjednané v kupní smlouvě nebo ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku, je-li nižší než cena sjednaná v kupní smlouvě. Byl-li na pořízení bydlení poskytnut bankovní úvěr, lze pro účely zjištění maximální výše úvěru namísto ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku použít odhadní cenu, která byla podkladem pro poskytnutí bankovního úvěru. Žadatel o úvěr tedy musí zaplatit alespoň 10 % nákladů na pořízení bydlení ze svého.

Oproti předchozímu úvěrovému Programu 300 sice vzrostla maximální výše poskytovaného úvěru, na druhou stranu tento šlo získat, i když klient neměl žádné vlastní prostředky. Obzvlášť rodinám s malými dětmi budou vlastní prostředky ve výši 10 % chybět, resp. by je raději využili jako rezervu pro případ výpadku příjmů.

Splácení:         Maximální sjednaná splatnost je 15 let. Celková doba splatnosti úvěru včetně doby přerušení splácení jistiny nesmí přesáhnout 21 let. V průběhu splácení úvěru lze požádat o přerušení splácení jistiny z důvodu narození, osvojení, poručenství, svěření dítěte do péče nebo pěstounství dítěte až na dobu 2 let. Přerušení splácení jistiny lze povolit také z důvodu ztráty zaměstnání na dobu delší než 3 měsíce, nemoci trvající déle než 3 měsíce nebo úmrtí člena domácnosti. Celková doba přerušení splácení jistiny z těchto důvodů nesmí přesáhnout opět dobu 2 let. Na začátku splácení úvěru lze také odložit splácení jistiny až o 6 měsíců, za podmínky zachování maximální splatnosti 15 let. Úvěr je možné kdykoli předčasně splatit bez sankcí.

V již zmiňovaném předchozím úvěrovém Programu 300 byla maximální splatnosti úvěru 20 let. Nyní je tedy o 5 let kratší, což mírně zvyšuje nároky na bonitu jak u SFRB tak i u hypotéky, která bude na pořízení bydlení použita současně s úvěrem od státu. Nový úvěrový program ovšem úplně postrádá největší lákadlo toho předchozího, a to možnost odpustit z dlužné částky 30 000 Kč za každé dítě, které se žadatelům narodí v průběhu splácení úvěru. O takto zvýhodněný úvěr šlo naposledy požádat v roce 2011.

Jednou z mála situací, kdy se vyplatí o úvěr od státu žádat, je ta, kdy bude klient úvěrem od státu hradit významnou část pořizovacích nákladů na nové bydlení, a bude moci uvedené možnosti dočasného odložení splácení jistiny významně využít.

Úroková sazba a její fixace:     Úroková sazba se stanovuje ve výši základní referenční sazby EU platné pro ČR +  1–2 % p. a., aktuálně tedy ve výši 1,46 – 2,46 % p. a. Fixace je možná nejdéle na 5 let. Po dobu přerušení splácení je úroková sazba poloviční.

Také úroková sazba nebude tím správným důvodem, proč stát o úvěr žádat, když ji dříve poskytoval na celou dobu splatnosti úvěru v předem jasné výši 2 % p. a. Navíc v době, kdy průměrná úroková sazba hypoték byla vyšší, než je tomu dnes. V případě úvěru ve výši 600 000 Kč, se splatností 15 let, a úrokovou sazbou 1,46 % / 2,46 % nám vychází měsíční splátka 3 714 Kč / 3 989 Kč. U hypotéky ve stejné výši, se splatností 30 let a průměrnou úrokovou sazbou 2 % p. a. nám vyjde měsíční splátka na 2 218 Kč, tedy o cca 1 500 – 1 800 Kč méně. To se negativně projeví při posuzování bonity hypotečního úvěru, v případě, kdy samotný úvěr od státu a vlastní peníze k pořízení bydlení stačit nebudou.  

Navíc úroky zaplacené z úvěru od státu nelze odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob. Tuto výhodu přiznává zákon o daních z příjmů pouze u hypotéčních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření.

Zajištění úvěru:        

SFRB nabízí několik možností zajištění úvěru:

– zástava nemovitosti v prvním pořadí + vinkulace pojištění nemovitosti

– zástava nemovitosti ve druhém pořadí + 1 ručitel + vinkulace pojištění nemovitosti

– 2 ručitelé – v případě, že nebude možná zástava nemovitosti v prvním a druhém pořadí + vinkulace pojištění nemovitosti

– dohoda o uznání závazku a dohoda o svolení k vykonavatelnosti sepsaná formou notářského zápisu + 1 ručitel + vinkulace pojistného plnění pojištění nemovitosti

Nároky na ručitele jsou následující. Vstupní věk maximálně do 55 let a průměrný měsíční příjem za poslední tři měsíce nad 15 000 Kč.

Nároky na zajištění jsou podle mého názoru nejproblematičtější částí celého úvěrového programu. Dle dosavadních informací od českých bank poskytujících hypotéky, naprostá většina z nich zástavní právo ve 2. pořadí pro zajištění hypotéky akceptovat nebude. Drtivá většina žadatelů se tedy bez alespoň 1 ručitele neobejde. Nároky na ručitele jsou oproti úvěrům ze stavebního spoření mírnější, ale ručit někomu za úvěr chce dnes jen málokdo. Nejpravděpodobnější skupinou ručitelů tedy budou rodiče žadatelů a vzhledem ke věkovým limitům žadatele a ručitele a podmínce péče o dítě, řada potenciálních zájemců podmínky zajištění úvěru nedokáže splnit. Úvěr bude spíše dostupnější pro žadatele s maturitním vzděláním pocházejícího z venkova, než pro vysokoškoláka z velkoměsta, který pořízení dítěte odkládá na pozdější dobu.   

Další podmínky

– po dobu splácení úvěru nesmí příjemce úvěru převést vlastnické právo k bytu nebo domu nebo družstevní podíl v bytovém družstvu na jinou osobu a také jej musí užívat ke svému bydlení a bydlení nezletilého dítěte, o které trvale pečuje, do doby jeho zletilosti. Podmínka, aby byt nebo dům sloužil jako bydliště dítěte, může být z vážných důvodů prominuta.

– žadatel o úvěr nesmí mít v době podání žádosti o úvěr nedoplatky vůči Finanční správě, Celní správě, na veřejném zdravotním a sociálním pojištění.

– žadatele o úvěr není a po dobu 3 let před podáním žádosti nebyl v úpadku ani mu úpadek nehrozí, není proti němu veden výkon soudního rozhodnutí, není proti němu vedeno trestní řízení a nebyl odsouzen pro hospodářský trestný čin nebo trestný čin proti majetku.

– pořizovaný byt či dům se nesmí nacházet v záplavovém území.

Nejdůležitější podmínka je ta poslední. Na rozdíl od hypotéky, kdy banka pouze řeší, zda zastavovanou nemovitost je nezbytné pojistit proti riziku povodně a záplavy a zda je nějaká pojišťovna k tomu ochotná, SFRB požaduje doložit potvrzení od příslušného vodoprávního úřadu, že se pořizovaná nemovitost v záplavovém území nenachází, resp. nacházet nebude. Vysvětlení rozdílů mezi stanovením povodňové zóny pro potřeby pojištění nemovitosti a stanovením záplavového území podle § 66 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách (tzv. vodní zákon) naleznete zde.

V praxi jde o to, že zejména ve městech a obcích ležících blízko velkých řek může záplavové území stanovené pro stoletou vodu zabírat i významnou část jejich plochy. Hypotéku na byt v této části města tedy nebude problém získat, jen si klient připlatí na pojistném za pojištění nemovitosti, kdežto na úvěr od státu nebude mít nárok. Zda se vybraná nemovitost nachází v záplavovém území lze nezávazně ověřit zde nebo v povodňovém plánu příslušného kraje zde.

Závěr

Nový státní úvěrový program pro mladé není vzhledem k aktuálním podmínkám na hypotečním trhu celkově tak výhodný, jako býval jeho předchůdce. I přesto může být pro velmi omezený počet Vašich klientů výhodný. Kvalitní úvěrový poradce by měl znát jeho podmínky, aby mohl svým klientům včas poradit, zda se jim vyplatí či ne. S ohledem na chystanou zákonnou regulaci poskytování úvěrů na bydlení, která bude pravděpodobně platná od ledna příštího roku, může nastat situace, kdy banky posuzování bonity hypoték s vyšším LTV zpřísní a nový úvěrový program státu se stane atraktivnějším.  SFRB jsme požádali o zodpovězení několika upřesňujících dotazů. Následně informace v tomto článku zaktualizujeme.