Putování podivuhodným světem bonity klienta

Posuzování bonity pro potřeby úvěrů má spoustu zákoutí a odstínů, které dovedou pořádně zkomplikovat cestu za novým bydlením. Dobré hypoteční poradce odlišuje to, že řadu problémů dokážou nakonec úspěšně překonat a obchodní případ dotáhnout do úspěšného konce. Pojďme se na některé typické odstíny podívat.

Částka zasílaná zaměstnavatelem na účet není měsíční příjem

Častým omylem začínajících poradců je skutečnost, že v dostatečném předstihu neprověřují rozdílnost výše klientova příjmu ze zaměstnání, kterou pravidelně dostává na účet, a příjmu uvedeného zaměstnavatelem na potvrzení o příjmu. Do průměrného čistého příjmu potvrzeného zaměstnavatelem se např. nezapočítává měsíční záloha na daňový bonus za vyživované dítě, cestovní náhrady nebo roční přeplatek na dani. Je-li klientem např. řidič meziměstské dopravy s manželkou na rodičovské dovolené a 2 dětmi, může být rozdíl výše uvedených příjmů i několik tisíc.

Existuje legální možnost, jak takovému klientovi „vylepšit“ bonitu? Některé z bank umožňují jako alternativu výpočet dle obratu zaslaných příjmů na účet u ní vedený. Dosud jste se s uvedeným příkladem ve své praxi nesetkali? Vězte, že i na bonitní zaměstnance mají některé banky připraveny skryté pasti. Dalšími veličinami, které mohou být u tohoto typu příjmu posuzovány, je tzv. pohyblivá složka mzdy (odměny, prémie, příplatky) a výše základní hrubé mzdy. Jedna z velkých bank akceptuje čistý příjem potvrzený zaměstnavatelem maximálně do výše 1,2 násobku základní hrubé mzdy. U této banky klienti s významným podílem pravidelných odměn příliš vysoký úvěr na rozdíl od konkurence nezískají. Detailněji se této problematice budeme věnovat na speciálním webináři o bonitě připravovaném pro partnery Broker Trustu.

Organizovaný chaos v bonitě OSVČ

Pokud jste nabyli dojmu, že správné vyhodnocení příjmu ze závislé činnosti není jednoduché a banky nám poradcům práci svým nejednotným přístupem komplikují, tak berte na vědomí, že v případě posuzování příjmu podnikatele OSVČ jde ze strany bank doslova o „organizovaný chaos“. Cesta ven z něj v prvé řadě vede přes důsledné vyžadování kompletních kopií klientových daňových přiznání za 2 roky zpětně. Vyhnete se tím přesnému počítání bonity na základě nepřesného zadání od klienta. Výčet dostupných možností stanovení čistého příjmu s ohledem na obor podnikání by vydal na malou knihu. Na Vám blízkém příkladu si ukažme alespoň některé z nich.

Hypoteční poradce, svobodný, bezdětný. Za rok 2012 dosáhl obratu 600 000 Kč, za rok 2013 obratu 800 000 Kč. V obou letech uplatňoval výdaje paušálem ve výši 60 %. Za rok 2012 zaplatil daň z příjmu ve výši 11 160 Kč, za rok 2013 potom 23 160 Kč. S výpočtem tzv. obratovou metodou neuvažujeme.

Výsledný čistý měsíční příjem u 13 hypotečních bank:

Poradce Broker Trustu by měl u jedné z bank také možnost výpočtu příjmu podle provizního obratu. Za předpokladu konstantního měsíčního obratu za 6 měsíců zpětně, odpovídajícího průměrnému měsíčnímu obratu za rok 2013, má pro tuto banku čistý příjem ve výši 33 333 Kč!

Lékaři a advokáti požívají výhod

Zvláštní kapitolou podnikatelů, kterou banky z hlediska výpočtu příjmu privilegují, jsou tzv. svobodná povolání. U těchto se obvykle více vyplatí použít výpočet příjmu dle obratu. Je však potřeba dávat pozor, které profese jednotlivé banky akceptují. Nejoblíbenější jsou advokáti a lékaři. Věděli jste ovšem, že certifikovaného účetního a psychologa uznávají pouze dvě banky a odhadce pouze jedna? Zpozornět byste měli také u klientů z řad vybraných svobodných profesí, kteří zahájili svou vlastní praxi před nedávnou dobou a nemají obrat na svém prvním daňovém přiznání v dostatečné výši. Jedna z menších bank je těmto ochotna akceptovat příjmy jen na základě čestného prohlášení.

Řešením je kvalitní zázemí

Práce hypotečního poradce je placena z úspěšných obchodů. Proto by všechny uvedené informace měl znát nebo v lepším případě vědět, jakým způsobem si je zjistit. V Broker Trustu mají poradci k dispozici nejen hypoteční kalkulačky, ale především metodickou online navigaci, díky které mohou více času věnovat svým klientům, a o tom finanční poradenství je.

Jiří Augustin, hypoteční analytik Broker Trustu

Článek vyšel v časopise Profi poradenství & finance 9/2014.