Šest záludností, na které si dát pozor, když řešíte hypotéku

„Hypotéky, stejně jako jiné produkty na finančním trhu, mohou obsahovat skryté záludnosti, které běžný spotřebitel nemusí snadno odhalit. Staví ho přitom do nevýhodné situace a způsobují mu časové, administrativní i finanční problémy,” říká Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust. Podívejte se na výběr častých záludností, které mohou „život s hypotékou“ ztížit.

Zákaz zcizení nebo zatížení

Banky poskytující hypotéku mohou vyžadovat sjednání tzv. negative pledge. Jedná se o zákaz zcizení (prodeje) nebo zatížení (zástava, věcné břemeno atd.) zapisovaný formou věcného práva na list vlastnictví zastavované nemovitosti. Prakticky to znamená vyšší administrativní náročnost, časovou prodlevu a nutnou součinnost s bankou při prodeji nemovitosti, respektive refinancování hypotéky.

Klient si většinou může vybrat banku, která negative pledge plošně nevyužívá. Na druhou stranu u rizikovějších klientů nebo vyšších hypoték může zřízení zákazu zatížení formou věcného práva požadovat i ta banka, která jej plošně neuplatňuje.

„Důležitá je prevence, kdy klient nebo jeho finanční poradce při zahájení jednání s bankou uvede, že si zřízení zákazu zcizení nebo zatížení formou věcného práva zapisovaného na list vlastnictví nepřeje. Ať už banka tomuto přání vyjde vstříc, či nikoliv, žadatele o hypotéku o tom informuje a ten si tak minimálně ušetří pozdější nepříjemné překvapení u podpisu smlouvy,“ doplnil Kryl.

Nestandardní ustanovení smluv

V zájmu „ochrany věřitele“ je občas textace zákazů či příkazů ve smlouvách formulována pro klienta velmi nejasně. V některých platných všeobecných úvěrových podmínkách lze nalézt ustanovení, podle kterých může mít stejné následky jako porušení úvěrového vztahu například i jakákoliv informace, která nabourá důvěru banky v klientovy schopnosti splácet dluhy.

Banka pak může požadovat okamžité splacení hypotéky. Teoreticky by ke ztrátě důvěry mohla stačit například i nepravdivá zmínka o dlužníkovi na sociálních sítích.

„Pokud se klient drží standardního postupu, tedy platí úvěr včas a neporušuje smluvně ujednané zákazy, tak se ho nevýhodné textace s nejvyšší pravděpodobností nedotknou. Platí ale pravidlo, že člověk nemá podepisovat žádnou smlouvu dříve, než ji přečte a porozumí jí. Veškerá nejasná ustanovení by si měl nechat vysvětlit,“ doplnil Kryl.

Datum konce fixace

Každý si zpravidla dobře pamatuje, kdy úvěr podepsal, ale málokdo si správně pamatuje, kdy mu končí fixace.

Datum fixace navíc nemusí být automaticky určeno dnem podpisu smlouvy.

V úvěrové smlouvě je nutné toto datum dohledat, u některých bank není navíc datum uvedeno přímo, ale je potřeba ho dopočítat.

Souhlas banky s pronájmem

Některé banky ve smlouvách trvají na svém souhlasu s jakýmkoliv pronájmem zastavené nemovitosti. Nejčastěji se jedná o pronájmy delší než jeden rok. Banka na to nejčastěji přijdou po udání.

„Dokud klient platí včas splátky úvěru nebo jej někdo neudá, tak se banka o pronájmu většinou nedozví. Pokud se tak stane, hrozí klientovi sankce za porušení smluvních podmínek, v horším případě i okamžité splacení celého dluhu,“ varuje Jiří Kryl.

Je tedy lepší pronájem bance včas oznámit, pokud jej musí dle podmínek zástavní smlouvy předem odsouhlasit.

Lákavá výše sazeb

Banky obvykle lákají klienty na nejnižší možné úrokové sazby hypoték. Na tu se ale nedostane každý. Většinou je třeba splnit ještě další podmínky – například koupit si další finanční produkty banky.

Zároveň neplatí, že hypotéka s nejnižší úrokovou sazbou je pro klienty ta nejvýhodnější. Úroková sazba sice významně ovlivňuje částku, kterou klienti za hypotéku celkově zaplatí, ale výdaje za další produkty mohou hypotéku výrazně prodražit. Například různé druhy připojištění mohou průměrnou sazbu hypotéky zvednout i o několik desetin procenta.

Poplatky

Banky sice upouštějí od poplatků za vedení hypotečního účtu, některé poplatky ale stále svým klientům účtují a ty vám pak mohou hypotéku značně prodražit.

Typicky se jedná o poplatek za mimořádnou splátku mimo fixační období. U některých bank může tento poplatek činit až desítky procent z výše mimořádné splátky.

V tomto ohledu by se ale měla v letošním roce projevit připravovaná novela zákona o spotřebitelském úvěru, který se bude nově týkat i hypoték na bydlení.

Podle něj by banky měly klientům účtovat jen reálné náklady, které s mimořádnou splátkou mají. V případě závažných zdravotních důvodů výrazně snižujících schopnost dlužníka úvěr splácet budou poplatky za předčasné splacení zcela odpuštěny.

Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust